Le Blog de Dimitri Houtcieff

Les héritiers sont en principe tenus de régler la dette de leur auteur, plafonnée à la valeur de l'immeuble. Il se peut cependant qu'ils ne le fassent pas, ou même qu’il n’y ait pas d’héritier du tout. En ce cas, suivant l’article L313-14 alinéa 2 du Code de la consommation :

« Nonobstant les règles applicables en matière d’acceptation sous bénéfice d’inventaire, le créancier hypothécaire peut à son choix : Poursuivre la saisie et la vente de l’immeuble dans les conditions du droit commun, auquel cas la dette est plafonnée au prix de la vente ;  Ou se voir attribuer la propriété de l’immeuble par décision judiciaire ou en vertu d’un pacte commissoire alors même que celui constituait la résidence principale de l’emprunteur ».

Ainsi qu'on l'a dit, le pacte commissoire n’est pas ici  soumis à l’habituelle limitation : l’on sait en effet qu’il est ordinairement exclu qu'il porte sur la résidence principale. Ce libéralisme se comprend. D'abord, il est strictement limité aux créances non-professionnelles : il se concilie donc aisément avec les articles L. 526-1 et suivants du Code de commerce, qui permettent d’organiser l’insaisissabilité des biens de l’entrepreneur principal, mais qui ne concernent que les dettes professionnelles. Par ailleurs, l’admissibilité du pacte commissoire portant sur la résidence principale se comprend au moins pour deux raisons pratiques. En premier lieu, le prêt viager hypothécaire est destiné à permettre à de petits propriétaires, à ceux dont l’unique propriété est probablement la résidence principale, d’obtenir du crédit. C’est dire que la mise à l’écart du pacte commissoire serait d’application quasi-systématique : nulle doute qu’elle dissuaderait quelques créanciers de consentir du crédit et contrecarrerait, ce faisant, les desseins du législateur. En second lieu, la résidence principale n'a plus besoin d'être protégée, une fois le résident décédé. Cette seconde observation suscite toutefois quelques questions si l’emprunteur décédé était marié :  comment concilier alors les droits du créancier hypothécaire et de ceux du conjoint survivant.  

Depuis la loi n° 2001-1135 du 3 décembre 2001 relative aux droits du conjoint survivant et des enfants adultérins et modernisant diverses dispositions de droit successoral, l’article 763 du Code civil organise un droit temporaire au logement au profit du conjoint survivant. Suivant cette disposition, comme on sait, « si à l'époque du décès, le conjoint successible occupe effectivement, à titre d'habitation principale, un logement appartenant aux époux ou dépendant totalement de la succession, il a de plein droit, pendant une année, la jouissance gratuite de ce logement, ainsi que du mobilier, compris dans la succession, qui le garnit ». Ce droit est prolongé par l’article 764 du Code civil, qui prévoit que « sauf volonté contraire du défunt (…), le conjoint successible qui occupait effectivement, à l'époque du décès, à titre d'habitation principale, un logement appartenant aux époux ou dépendant totalement de la succession, a sur ce logement, jusqu'à son décès, un droit d'habitation et un droit d'usage sur le mobilier, compris dans la succession, le garnissant ».

Ces deux dispositions apparaissent a priori difficilement conciliables avec la faculté du créancier d’obtenir l’attribution de la propriété de l’immeuble. Voici par exemple un époux qui souscrit seul un prêt viager hypothécaire, puis décède sans que le conjoint survivant ne puisse régler la dette : devrait-il s’effacer devant le prêteur ? Voire ! Ne faudra-t-il pas considérer que le recours au prêt viager hypothécaire atteste de la volonté implicite de priver le conjoint survivant de son droit viager d’habituation ?

Le « droit au logement est une conquête majeure de la loi n° 2001-1135 du 3 décembre 2001 » (P. Catala, J. Cl. art. 756 à 767 ) ». Il est donc tentant de faire prévaloir celui-ci. Cette intuition est  cependant difficile à fonder sur des arguments techniques. Sans doute pourrait-on considérer que la "charge d’ordre public" contenue par les dispositions relatives au conjoint survivant est, en quelque sorte, plus dense ? L’ordre public est cependant une notion trop molle pour pouvoir fonder un raisonnement ferme.

Aussi peut-on songer à raisonner en termes à la fois objectifs et chronologiques, en s’appuyant sur la naissance des droits. Le droit temporaire au logement, tel qu'il est organisé par l’article 763 du Code civil, est ainsi un effet du mariage. Il sera donc le plus souvent antérieur à la constitution de la sûreté : ne peut-on admettre qu’il l’emporte sur le droit du créancier,  par une manière de déclinaison de la règle prior tempore potior jure ? Au vrai, le raisonnement a ses limites évidentes : non seulement la préférence chronologique a des fondements incertains, mais rien n’exclut que l’emprunteur se soit marié postérieurement à la constitution du prêt viager hypothécaire ! On voit mal comment se justifierait la distinction des effets de l’hypothèque suivant que le prédécédé s’est marié avant ou après la constitution de l’hypothèque. Du reste, quand même le mariage serait antérieur à la conclusion du prêt viager hypothécaire, rien n’exclurait une renonciation du conjoint à ses droits dès la constitution de l’hypothèque : le droit résultant d’un effet du mariage, et étant acquis de ce jour, il est susceptible de renonciation, serait-il d’ordre public.  

La considération du droit viager du conjoint survivant conduit à des réflexions similaires, à ceci près que le droit est cette fois lié à la qualité de successible et non au mariage, et qu’il peut être écarté par la volonté expresse du conjoint prédécédé, comme en atteste l’article 764 du Code civil. Certes, l’on voit mal comment le créancier pourrait efficacement exiger de l’emprunteur qu’il prive son conjoint de son droit viager au logement, encore moins comment il pourrait s’assurer, en fait et en droit, de la persistance de sa volonté. La question se poserait cependant probablement différemment : la conclusion d’un prêt viager hypothécaire pourrait après tout par elle-même être considérée comme manifestant la volonté implicite de priver le conjoint de son droit... Somme toute, il n’est pas certain que le conflit se puisse résoudre mathématiquement en faveur du conjoint survivant.

A la vérité, peut-être le problème n’est-il pas correctement posé.  Rien n’empêche, après tout, que le conjoint survivant et le créancier hypothécaire exercent leurs droits concurremment. De ce point de vue, la conciliation est beaucoup plus simple : il suffit d’admettre que le droit au logement, temporaire ou viager, survit même à l’attribution de la propriété au créancier. Rien n’empêche en effet que le créancier devienne propriétaire d’un immeuble occupé.  Des positions proches ont été soutenues par une doctrine autorisée, dans le cas où le logement fait l’objet d’un legs particulier à un autre que le conjoint survivant : ainsi a-t-on écrit à propos de l’article 764 du Code civil que l’esprit de la loi “porte à penser qu'une exhérédation indirecte au moyen d'un legs du logement de la famille au profit d'un tiers serait sans effet sur le droit viager qui pourrait s'exécuter malgré tout » (S. Ferré-André, Defrénois 2002, I, p. 891, n° 61). Le même raisonnement est transposable dans l’hypothèse où le créancier exerce ses droits sur l’immeuble au titre de l'hypothèque viagère. Au final, la question de la conciliation des droits du conjoint survivant et de ceux du créancier hypothécaire ne se pose donc pas : leurs prérogatives coexistent sur des plans différents.