Une promesse de vente avait été consentie au profit d’un marchand de biens. Celui-ci leva l’option et, devant la résistance du vendeur, l’assigna en réalisation de la vente. Les juges du fond prononcèrent la nullité de la promesse, retenant que le fait, pour le marchand de biens, de ne pas avoir révélé l'information essentielle sur le prix de l'immeuble qu'il détenait en sa qualité d'agent immobilier et de marchand de biens tandis que le promettant « agriculteur devenu manoeuvre, marié à une épouse en incapacité totale de travail, ne pouvait lui-même connaître la valeur de son pavillon, constituait un manquement au devoir de loyauté qui s'imposait à tout contractant et caractérisait une réticence dolosive déterminante du consentement ». L’arrêt est censuré : « en statuant ainsi, alors que l'acquéreur, même professionnel, n'est pas tenu d'une obligation d'information au profit du vendeur sur la valeur du bien acquis, la cour d'appel a violé l’article 1116 du Code civil ».

Voilà qui évoque l’arrêt dit « Baldus », qu’avait rendu en son temps la première Chambre civile (Civ. 1ère 3 mai 2000, Bull. I n° 131,  Contrats, conc. consom. 2000, comm. 140, note L. L. ; JCP G 2001, II, 10510, note Ch. Jamin ; Defrénois 2000, p. 1110, obs. D. Mazeaud et p. 1114, obs. Ph. Delebecque ; RTD civ. 2000, p. 566, obs. J. Mestre et B. Fages ). Cinquante photographies de Baldus avaient été vendues aux enchères publiques au prix de 1 000 francs chacune. La venderesse découvrit trois ans plus tard un autre lot de photographies du même artiste. Elle les proposa à l’amateur qui lui avait acheté les premières pour le même prix unitaire : l’affaire fut conclue. La venderesse apprit quelque temps plus tard que Baldus était un célèbre photographe et que les photographies avaient été sous évaluées… ce que n’ignorait pas l’acheteur. La venderesse invoqua la réticence dolosive de l’acheteur coupable, selon elle, d’un manquement à son obligation de contracter de bonne foi, en ce qu’il n’avait pas révélé la véritable valeur des photographies. Les juges du fond entendirent cette argumentation. Comme dans la présente espèce, la Cour régulatrice censura leur décision estimant qu’ « aucune obligation d'information ne pesait sur l'acheteur »...

 

Comme dans l’arrêt Baldus, la Cour de cassation délaisse ici l’obligation de loyauté pour se placer sur le seul terrain de l’obligation d’information. La présente décision va cependant au-delà de cet arrêt Baldus, en ce qu’elle exclut expressément l’obligation d’information de l’acheteur portant sur la valeur du bien même s’il s’agit d’un professionnel. Elle pose en outre une solution de principe : alors que l’attendu de principe de l’arrêt Baldus était rédigé à l’imparfait – ce qui conduisait à lier l’absence d’obligation d’information à l’espèce – l’arrêt considéré est rédigé au présent, ce qui incline à penser qu’aucune obligation d’information portant sur la valeur du bien n’existe jamais à la charge de l’acheteur professionnel.

 

Il n’est certainement ni moralement souhaitable, ni économiquement pertinent, que toute information donne lieu à une obligation de la transmettre sanctionnée par la nullité : le contentieux gonflerait outrageusement. Par ailleurs, il est admissible qu’un contractant profite de ses compétences et soit rémunéré du coût de l’information qu’il détient au prix d’efforts personnels. Qui plus est, en l’occurrence, il n’était pas difficile au promettant de connaître la valeur du bien dont il était propriétaire : la moindre agence immobilière fournit à qui le demande l’estimation de son bien immobilier.

 

La qualité de professionnel de l’acheteur pouvait cependant susciter la confiance du vendeur, cependant que la disparité des compétences des parties justifiait un « rééquilibrage » de l’information par le biais d’une obligation. Les circonstances relevées par les juges du fond insistaient en effet sur les difficultés particulières qu’éprouvait le vendeur à accéder à l’information considérée. Surtout, le vendeur professionnel – marchand de biens – avait normalement accès à l’information litigieuse dans le cadre même de son activité. Or, comme l’écrivent d’éminentes plumes, l’obligation précontractuelle de renseignement « existe, selon l’opinion dominante, lorsqu’une des parties connaît un fait dont elle sait l’importance déterminante pour la conclusion du contrat, et que l’autre partie, soit est dans l’impossibilité de se renseigner elle-même, soit peut légitimement faire confiance à son cocontractant, en raison de la nature du contrat ou de leurs qualités respectives » (Comp. F. Terré, P. Simler et Y. Lequette, n°233 ). L’impossibilité de se renseigner paraissait suffisamment établie. Quant à la qualité de professionnel de l’immobilier, ne justifiait-elle pas la confiance du vendeur ? La présente décision invite certainement les vendeurs à la plus grande prudence – ce qui est sain -, mais elle encourage aussi les acheteurs à profiter du défaut de compétence de leurs concontractants  – ce qui est moins sain…

 

Il faut ici observer que la motivation de l’arrêt se distingue de celle qu’avait adoptée la première Chambre civile dans la décision dite « Baldus » à moins deux égards : d’une part parce qu’elle exclut l’obligation d’information même si le vendeur est professionnel, mais aussi, d’autre part, parce qu’elle se cantonne à évoquer « l ’obligation d'information sur la valeur du bien acquis ». Faut-il comprendre que l’obligation d’information n’est absolument exclue que lorsqu’elle porte sur la valeur ? Il semble bien. La thèse rejoint d’ailleurs certaines propositions doctrinales. Elle semble néanmoins pouvoir être contestée. La valeur du bien vendu est après tout d’une importance cruciale pour les contractants. Certes, on sait que l’erreur sur la valeur est indifférente, et qu’elle ne peut donner lieu à la nullité du contrat fondée sur l’erreur sur la substance de l’article 1110 du Code civil. Pour autant, il est traditionnellement admis que l’erreur indifférente peut fonder le dol, donc la réticence, dans la mesure où elle a pris naissance dans le contexte d’un manquement à l’obligation de bonne foi de l’un des contractants. Aussi ne paraît-il pas opportun de distinguer suivant les erreurs en matière de dol, d’autant qu’aucun support textuel n’invite à le faire….

 

Quelle que soit l’erreur commise, il faut admettre que la réticence devient coupable « si l’une des parties a l’obligation de conscience de parler sous peine d’abuser l’ignorance de l’autre » (G. Ripert, La règle morale dans les obligations civiles, 4e éd. L.G.D.J 1949.  p.89 et s., n°48), La réticence dolosive a son originalité, qui tient à la dualité de son fondement, entre obligation de bonne foi et obligation d’information. Cette dualité suffit à la cantonner dans le champ du raisonnable : soumettre la réticence dolosive une condition nouvelle, tenant aux caractères de l’erreur, ne paraît se justifier ni sur le terrain de l’analyse morale, ni sur celui de l’analyse économique. Aussi convient-il d’espérer que cette interprétation de l’arrêt ne procède que d’une erreur substantielle d’analyse de l’auteur de ce billet, ce que ses commentateurs éventuels se chargeront peut-être de démontrer…

 

 

ANNEXE 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 27 octobre 2005), que M. X..., marchand de biens, bénéficiaire de promesses de vente que M. Y... lui avait consenties sur sa maison, l'a assigné en réalisation de la vente après avoir levé l'option et lui avoir fait sommation de passer l'acte ;

Attendu que pour prononcer la nullité des promesses de vente, l'arrêt retient que le fait pour M. X... de ne pas avoir révélé à M. Y... l'information essentielle sur le prix de l'immeuble qu'il détenait en sa qualité d'agent immobilier et de marchand de biens, tandis que M. Y..., agriculteur devenu manoeuvre, marié à une épouse en incapacité totale de travail, ne pouvait lui-même connaître la valeur de son pavillon, constituait un manquement au devoir de loyauté qui s'imposait à tout contractant et caractérisait une réticence dolosive déterminante du consentement de M. Y..., au sens de l'article 1116 du code civil ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'acquéreur, même professionnel, n'est pas tenu d'une obligation d'information au profit du vendeur sur la valeur du bien acquis, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 27 octobre 2005, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; Condamne M. Y... aux dépens ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept janvier deux mille sept.