Le Blog de Dimitri Houtcieff

L’article  7 I de la loi de finances nº 2006-1666 du 21 décembre 2006 modifie l’article 2425 du Code civil portant sur l’ordre des hypothèques. Suivant le nouvel alinéa 5 de ce texte,  l'inscription de l'hypothèque légale du Trésor ou d'une hypothèque judiciaire conservatoire est réputée d'un rang antérieur à celui conféré à la convention de rechargement lorsque la publicité de cette convention est postérieure à l'inscription de cette hypothèque.

Voilà qui risque de ne pas inciter à recourir à cette sûreté nouvelle, pourtant présentée par le « législateur » comme une alternative au cautionnement, puisque le rang de l’hypothèque rechargeable est entamé.

Il faut ajouter à cela que les frais afférents à la constitution de cette sûreté ne sont pas négligeables. Or, comme l’a récemment remarqué mon Collègue Pierre-François Cuif, « c’est le coût global de l’hypothèque rechargeable qui en déterminera ou non le succès », in Lamy droit civil, 2007, n°34, p.27). Certes, l’article 7 III de la loi de finance prévoit : « II. - L'avenant conclu et inscrit dans les conditions prévues par l'article 59 de l'ordonnance n° 2006-346 du 23 mars 2006 relative aux sûretés est exonéré du droit fixe d'enregistrement prévu à l'article 680 du code général des impôts et de la taxe de publicité foncière prévue à l'article 844 du même code, sous réserve du respect des conditions suivantes :

1° Il est conclu par une personne physique et concerne une hypothèque inscrite en garantie d'une obligation qu'elle a elle-même contractée ;

2° Il fait l'objet d'une inscription prise avant le 1er janvier 2009.

IV. - Le III s'applique aux actes notariés dressés à compter du 27 septembre 2006 ».

Ce texte ne s’applique cependant qu’à « l’avenant prévu par l’article 59 de l’Ordonnance ». Cette disposition affirme comme on sait que « les dispositions de l'article 2422 du code civil peuvent s'appliquer à la dernière hypothèque inscrite antérieurement à la date de publication de la présente ordonnance, dès lors qu'un avenant prévoit que l'hypothèque peut être affectée à la garantie d'autres créances dans les conditions de l'article 2422 du code civil et publié dans les formes prévues à l'article 2428 de ce code ». Seuls les  « avenants » transformant la dernière hypothèque inscrite antérieurement à la date de publication de l’ordonnance sont donc concernés par les exonérations....

L’hypothèque – rechargeable ou pas – demeure onéreuse : droit d'enregistrement, frais et honoraires du conservateur des hypothèques, honoraires notariés...

Les frais nécessités par sa constitution, et le rang de l’hypothèque rechargeable, conduisent à se demander si cette garantie est réellement en mesure de faire concurrence au cautionnement, du moins lorsque le garant est solvable : le cautionnement a en effet l’avantage de porter sur le patrimoine d’un tiers, d’écarter toute question relative au classement… et de donner lieu à des tarifs intéressants pratiqués par les professionnels : bref, c’est une sérieuse hypothèque que font peser ces cavaliers sur cette nouvelle sûreté…

 Annexe

 Article 2425

 (Ordonnance nº 2006-346 du 23 mars 2006 art. 14, art. 21 Journal Officiel du 24 mars 2006)

 (Loi nº 2006-1640 du 21 décembre 2006 art. 39 I Journal Officiel du 22 décembre 2006 en vigueur le 1er janvier 2007)

 (Loi nº 2006-1666 du 21 décembre 2006 art. 7 I finances pour 2007 Journal Officiel du 27 décembre 2006)

    Entre les créanciers, l'hypothèque, soit légale, soit judiciaire, soit conventionnelle, n'a rang que du jour de l'inscription prise par le créancier à la conservation des hypothèques, dans la forme et de la manière prescrites par la loi.

  Lorsque plusieurs inscriptions sont requises le même jour relativement au même immeuble, celle qui est requise en vertu du titre portant la date la plus ancienne est réputée d'un rang antérieur, quel que soit l'ordre qui résulte du registre prévu à l'article 2453.

   Toutefois, les inscriptions de séparations de patrimoine prévues par l'article 2383, dans le cas visé au second alinéa de l'article 2386, ainsi que celles des hypothèques légales prévues à l'article 2400, 1º, 2º et 3º, sont réputées d'un rang antérieur à celui de toute inscription d'hypothèque judiciaire ou conventionnelle prise le même jour.

   Si plusieurs inscriptions sont prises le même jour relativement au même immeuble, soit en vertu de titres prévus au deuxième alinéa mais portant la même date, soit au profit de requérants titulaires du privilège et des hypothèques visés par le troisième alinéa, les inscriptions viennent en concurrence quel que soit l'ordre du registre susvisé.

   L'inscription de l'hypothèque légale du Trésor ou d'une hypothèque judiciaire conservatoire est réputée d'un rang antérieur à celui conféré à la convention de rechargement lorsque la publicité de cette convention est postérieure à l'inscription de cette hypothèque.

   Les dispositions du cinquième alinéa s'appliquent à l'inscription de l'hypothèque légale des organismes gestionnaires d'un régime obligatoire de protection sociale.

   L'ordre de préférence entre les créanciers privilégiés ou hypothécaires et les porteurs de warrants, dans la mesure où ces derniers sont gagés sur des biens réputés immeubles, est déterminé par les dates auxquelles les titres respectifs ont été publiés, la publicité des warrants demeurant soumise aux lois spéciales qui les régissent.